最新研究报告|出租人在房屋租赁合同中的风险规避
LCOUNCIL研究报告
发布机构
China Legal Executive Council (“LCOUNCIL”)为协同共享企业服务（上海）股份有限公司旗下服务品牌。秉承“专业分享、价值创造”的企业使命，LCOUNCIL致力于成为国内最大的汇聚知名跨国企业及本土大型企业法务人员的会员制服务机构。
LCOUNCIL，以专业人群为依托结合特定行业，精准聚焦法务经理人，旨在提供最佳实战经验分享及法律信息服务。
LCOUNCIL创立于2010年初，在中国已有超过500多家企业，1000多位企业法务同行使用和体验L-Council的超值分享服务。
作为一家现代化信息服务企业，LCOUNCIL所属的协同共享企业服务(上海)股份有限公司，旗下拥有LCOUNCIL与FCOUNCIL两个服务品牌，现已在上海股权托管交易中心上市（股票代码：100106）。
LCOUNCIL研究报告
本期专题背景
在房屋租赁合同中，出租人作为将房屋交付他人使用、收益并向对方收取租金的一方，往往处于强势地位，但实际在租赁过程中，如何尽到身为出租人的义务，最大限度地保障自身的权利是所有出租人关注的焦点。
LCOUNCIL通过与企业法务沟通中了解到，出租人对于租赁合同签订、履行、解除过程中的潜在风险防不胜防。因此本次LCOUNCIL从以上实际操作中发生争议环节进行出发，集中进行相关问题罗列形成《出租人在房屋租赁合同中的风险规避》研究报告内容主要框架。
本期主要涉及同行具体问题包括：
✎ 出租方与承租方签订房屋租赁，但房屋还未交付给承租方的情况下，因为资金周转等困难，将租赁房屋转让给第三人，这种情况下是否仍适用“买卖不破租赁”原则？租赁合同是否仍然有效？出租方又如何应对承租方以“优先购买权”做出的抗辩并且要求赔偿？
✎ 有时商铺对租赁店面进行维修时，会请店员直接进行维修，未找专业修理人员，若因此因房屋质量问题使店员受到伤害，也未申请工伤认定，那么出租人是否因负有“瑕疵担保”义务而承担所有侵权责任赔偿？
✎ 现在有一种新型的出租方式叫“短期租赁”，对于一些移动办公的企业进行日租、月租，出租方除了会出租办公地点外，还会提供WIFI、打印机、电脑等，但服务器属于出租方，若在租赁合同中约定“若信息一旦泄露，出租方概不负责”，一旦发生信息泄露，条款是否有效？出租人可能会承担什么风险？
✎ 企业成立之前，筹备组人员会先进行房屋租赁，个人签字，也无公章，企业注册时会将租赁的房屋地址作为企业注册地址，若其不续租，也无法联系到其个人，那么如何解决企业注册地址问题？滞留在租赁房屋内的办公器材出租人是否有权处理？如何处理？
LCOUNCIL特邀在房产领域有丰富经验的专家顾问团，从法务同行反馈的实际问题出发，对租赁合同中潜在的风险进行解析及点评，并形成研究报告，以帮助法务同行更好地应对企业面临的实际问题。
LCOUNCIL研究报告
部分内容展示
本次研究报告分合同的签约、履约、解约到合同终止后果等各个阶段，全面系统地对出租人在房屋租赁合同中的风险规避进行解析。本期共计主要内容包括：
（一） 出租人的资质要求
（二） 出租标的物的要求
（三） 承租人的资质审查
（四） 条款的协商及制定
（一） 维修责任
（二） 瑕疵担保责任
（三） 房屋的转租
（四） 断水断电行为的认定
（一） 自身违约对方行使解除权
（二） 出租人行使法定解除权
（三） 解除权的合理行使
（四） 出租人如何减免自身责任
（一） 房屋返还
（二） 恢复原状
（三） 租金及使用费的支付
（四） 承租人主张损失时的应对策略
（五） 出租人主张的损失
本期主要研究及整理内容包括
▌【LCOUNCIL专家顾问团研究观点】：
主要是看双方有没有解除协议的真实意思表示，因为往往在一些双方发生纠纷的情况下，承租人如果要解除合同的，那么出租人会要求于多少天之内付一定赔偿金，才同意解除合同。
可能会有一种观点认为，双方就解除合同已经达成合意了，但实际在解除合同或者赔偿责任方面是有纠纷的，如果诉至法院，关键还是要看合同的内容来探究出租人的意愿，因为可能出租人只是要求承租人在一定天数内支付一定赔偿金以后，才同意解除合同，那么在这种情况下，实际上解除合同和赔偿责任是不能够割裂开的，是作为一个整体来考虑的。
▌【LCOUNCIL专家顾问团研究观点】：
合同解除的时间节点主要是涉及到租金和使用费，为什么在这里讲租金和使用费?因为解除之前称之为租金，解除后称之为使用费。使用费是可以参照租金的标准来的，但要注意一点，特别是作为出租方，使用费可能在操作上面要宽松一点，可以按照房屋周边地区的租金或者其他的第三方的租金来算。有些出租人可能会在合同中约定，如果承租人解除以后，逾期不签的，按照原来租金的双倍标准来支付使用费，使用费可能会过高，法院也会进行调整，但调整也是有限的。
▌【LCOUNCIL专家顾问团点评解析】：
从诉请设计角度，合同解除有两种选择：
一、由于单方解除权为形成权，在出租人发函解除后，通知送达合同即告解除，则诉请为确认租赁合同已解除；
二、直接起诉要求解除合同，在此应明确是在诉状送达之日即为解除还是判决之日解除。
二者的区别就在于合同解除的时间节点不同，而合同解除的时间节点涉及租金和使用费的区别。这之间会产生一个很长的时间差，导致不同的法律后果，有的案件解除后的房屋占用费是双倍的，有的案件约定的租金是较高的，解除时间决定了租金算到何时。
▌【LCOUNCIL专家顾问团研究观点】：
承租人不管有没有提出解除合同，只要以实际的行为搬离，出租人再要求履行合同的，从实际的操作层面来说，是很难给予支持的，这时双方的信任关系已经破坏了，出租人能主张的是合同解除以后的损害赔偿责任，如果坚持继续履行合同的，一般不会给予支持，支持以后也没有办法解决问题。如果承租人搬离，但要求主张合同履行的，还是会支持的。主要是看承租人是否离开或者说是否以行为表示不履行的。
▌【LCOUNCIL专家顾问团点评解析】：
正如上述研究观点，在承租人拒绝继续履约的情况下，不具备强制其履约的可操作性。
对此，补充《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十条规定，承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。
另一方面，出租人在判断“承租人以自己的行为表明其不再履行租赁合同“也应特别谨慎，不能简单地以承租人”关门“或”停止营业“即认定为”不再履行合同“。很多案例中，出租人仅仅以此认为承租人单方不履行，进而发出解除通知甚至单方清场收回房屋，反而可能引致承租人主张”出租方单方违法解除合同“之诉。
LCOUNCIL本次研究报告特别为LCOUNCIL会员企业法务同行免费呈现，若会员同行想获得此次研究报告具体内容，请与您的专属客服人员联系。
其他对此研究报告感兴趣的同行可以留言咨询相关内容及费用。
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专家顾问团简介
LCOUNCIL专家顾问团由各法律领域资深专家组成，顾问团成员定期就LCOUNCIL平台企业法务同行反馈的法律问题进行专题分析及点评。LCOUNCIL据此形成研究报告以帮助企业法务同行更好的解决企业面临的实际问题。
LCOUNCIL此次特别邀请到上海邦信阳·中建中汇律师事务所的合伙人周晶敏律师及其团队，对出租人在房屋租赁合同中的风险规避的相关问题作出评析，形成本研究报告。
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